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Verwaltungsgericht Darmstadt hebt Bauvorbescheid zur Errichtung eines großflächigen Einzelhandelsvorhabens in der Gemeinde Bischofsheim auf

Darmstadt, den 08.10.2010

Im April 2007 beantragte ein Investor beim Kreis Groß-Gerau die Erteilung eines Bauvorbescheides für die Errichtung eines großflächigen Einzelhandelsvorhabens in der Gemarkung Bischofsheim, „Neben dem Mühlweg“. Das Vorhaben wies nach den Planungsunterlagen zwei Verkaufsebenen auf, in denen verschiedene und voneinander unabhängige Einzelfachgeschäfte und Einzelfachmärkte mit einer Verkaufsfläche von insgesamt ca. 7450 m² untergebracht werden sollten.

Im Juni 2007 erteilte der Kreis Groß-Gerau den beantragten Bauvorbescheid, in dem die bauplanungsrechtliche Zulässigkeit des Vorhabens bestätigt wurde. Hiergegen wandte sich die Stadt Rüsselsheim zunächst im Rahmen eines Widerspruchsverfahrens und anschließend durch eine Klage am Verwaltungsgericht Darmstadt. Zur Begründung wurde unter Vorlage eines selbst in Auftrag gegebenen Marktgutachtens vorgetragen, es sei zu befürchten, dass von dem geplanten Vorhaben schädliche Auswirkungen im Sinne des § 34 Abs. 3 Baugesetzbuch auf zentrale Versorgungsbereiche der Stadt Rüsselsheim ausgingen, insbesondere sei mit einer erheblichen Umsatzumverteilung zu Lasten der Rüsselsheimer Innenstadt auszugehen.

Der beklagte Kreis Groß-Gerau sowie der beigeladene Investor traten dem entgegen. Auch wenn es bei Verwirklichung des Planvorhabens zu gewissen Auswirkungen im Innenstadtbereich komme, seien jedoch keine schädlichen Auswirkungen im Sinne der vorgenannten Vorschrift zu erwarten. Unter anderem sei zu berücksichtigen, dass nach einem seitens des Investors vorgelegten Gutachten die Gemeinde Bischofsheim selbst einen weiteren Verkaufsflächenbedarf im Lebensmitteleinzelhandel in der Größenordnung von ca. 3000 m² habe. Darüber hinaus sei der Abstand des Planvorhabens zur Rüsselsheimer Innenstadt so groß, dass keine Wechselwirkungen zu befürchten seien. Auch sei zu beachten, dass die Stadt Rüsselsheim selbst zwischen dem Vorhaben und der Innenstadt ein Einzelhandelsunternehmen zugelassen habe, das eine Verkaufsfläche für Güter des täglichen Gebrauchs in einer Größenordnung von über 3000 m² vorsehe.

Nach Einholung einer gutachterlichen Stellungnahme durch das Gericht hat die für Baurecht zuständige 2. Kammer des Verwaltungsgerichts Darmstadt mit Urteil vom 08.09.2010 entschieden, dass von dem geplanten Vorhaben (zum für die Gerichtsentscheidung maßgeblichen Zeitpunkt der letzten Behördenentscheidung im Jahr 2008) schädliche Auswirkungen im Sinne des § 34 Abs. 3 Baugesetzbuch auf die Rüsselsheimer Innenstadt zu erwarten waren und der Bauvorbescheid daher aufzuheben ist. Hierfür spreche zunächst die in dem eingeholten Gutachten festgestellte Relation der vorgesehenen Verkaufsflächen des Vorhabens zu den vorhandenen Verkaufsflächen desselben Sortimentsbereichs in der Rüsselsheimer Innenstadt und den daraus zu prognostizierenden Kaufkraftabflüssen. Weiter sei zu berücksichtigen, dass es sich bei der Innenstadt von Rüsselsheim nicht um einen „stabilen“ zentralen Versorgungsbereich, sondern um einen erheblich vorgeschädigten Bereich handele, der kaum noch über „Frequenzbringer“ mit starker Magnetfunktion wie beispielsweise ein großflächiges Kaufhaus verfüge und in dem bereits ein sogenannter „Trading-down-Effekt“ eingesetzt habe. Es sei daher davon auszugehen, dass die Rüsselsheimer Innenstadt besonders „sensibel“ auf weitere Kaufkraftabflüsse reagiere. Schließlich sei auch die erhebliche Attraktivität des geplanten Standorts in Bischofsheim zu berücksichtigen. Insbesondere befänden sich dort bereits mehrere „Magnetbetriebe“ wie z. B. Mediamarkt, Möbel-Roller und McDonalds. Die hiervon ausgehende Attraktivität werde durch das geplante großflächige Einzelhandelsvorhaben noch erheblich gesteigert, zumal der Standort über überdurchschnittlich gute Verkehrsanbindungen sowie kostenfreie Parkmöglichkeiten verfüge. In Anbetracht dessen sei auch die Entfernung zwischen dem geplanten Vorhaben und der Rüsselsheimer Innenstadt nicht geeignet, schädliche Auswirkungen auszuschließen.

Gegen das Urteil des Verwaltungsgerichts kann innerhalb eines Monats nach Zustellung die Zulassung der Berufung beantragt werden, über die der Hessische Verwal-tungsgerichtshof in Kassel zu entscheiden hat.

Das Verfahren trägt das Aktenzeichen 2 K 82/08.DA.

Roland Elser
stv. Pressesprecher

Hinweis:

§ 34 Abs. 3 BauGB, der – zusammen mit weiteren Vorschriften – die planungsrechtliche Zulässigkeit eines Bauvorhabens regelt, lautet:

„Von Vorhaben nach Abs. 1 oder 2 dürfen keine schädlichen Auswirkungen auf zentrale Versorgungsbereiche in der Gemeinde oder in anderen Gemeinden zu erwarten seien.“

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